Affitti brevi a Bologna: com'è fatto oggi il mercato?

Gli affitti brevi a Bologna contano su una domanda che non dipende da una sola stagione: fiere internazionali, una delle università più antiche d'Europa, un aeroporto che nel 2025 ha superato gli 11 milioni di passeggeri e un turismo culturale in crescita. Nel 2024 il capoluogo ha registrato 1.836.216 arrivi e 4.098.212 pernottamenti, con una quota di visitatori stranieri del 55%.

I numeri vengono dalla Città metropolitana di Bologna, che il 30 gennaio 2025 ha diffuso i dati ufficiali del 2024: arrivi in crescita del 6,4% sul 2023 e pernottamenti del 13,3%. Lo stesso comunicato indica un tasso di occupazione alberghiera del 77% su base annua, con picchi oltre l'80% fra aprile e luglio e nel bimestre settembre-ottobre, i mesi in cui si concentrano le grandi manifestazioni fieristiche.

Il 2026 è partito in linea. Secondo i dati del Servizio Statistica della Regione Emilia-Romagna ripresi da Bologna Welcome il 10 agosto 2026, fra gennaio e aprile il Comune ha registrato 700.440 arrivi e 1.641.178 presenze, entrambi in crescita del 2% sullo stesso periodo del 2025. Le presenze straniere sono salite del 9,5%: oltre un visitatore su due arriva dall'estero, un dato che pesa molto su chi lavora con Airbnb e Booking.

Quali limiti mette il Comune agli affitti brevi a Bologna nel 2026?

Il regolamento affitti brevi di Bologna è in movimento. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 10361 del 29 dicembre 2025, ha annullato per un vizio di procedura le norme della Variante 1 al Piano Urbanistico Generale sulle locazioni brevi. Il Comune ha avviato una seconda variante che vieterebbe nuove aperture nelle zone sature del centro storico, con entrata in vigore prevista verso la fine del 2026.

Il Comune, nel comunicato del 30 dicembre 2025, ha sottolineato che il ricorso è stato accolto "limitatamente ad un aspetto meramente procedurale": l'iter di ripubblicazione della variante dopo l'accoglimento di alcune osservazioni presentate da privati. Il merito delle scelte urbanistiche, cioè la nuova sottocategoria d'uso turistico-ricettiva B3 e i requisiti per gli alloggi del centro storico, non è stato giudicato, e l'amministrazione ha confermato di voler proseguire.

La strada scelta è la Variante 2 al PUG, avviata dalla Giunta il 4 dicembre 2025. Secondo il Comune individua le zone del centro storico con una concentrazione eccessiva di affitti brevi, come l'area dentro la cerchia del Mille, dove non sarà più possibile aprirne di nuovi, e incentiva invece il cambio d'uso verso B3 in altre zone. La consultazione pubblica si è tenuta il 21 febbraio 2026, con osservazioni scritte entro il 13 aprile 2026.

Cosa ha deciso la Corte costituzionale sulla legge dell'Emilia-Romagna?

Con la sentenza n. 164 depositata il 9 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge regionale Emilia-Romagna n. 10 del 2025, "Disciplina degli immobili destinati a locazione breve in Emilia-Romagna". Cadono l'obbligo generalizzato di cambio di destinazione d'uso verso la "locazione breve" e la possibilità per i Comuni di subordinarne l'insediamento a condizioni in ambiti specifici.

Il comunicato ufficiale della Corte spiega il ragionamento. Lo scopo di limitare l'overtourism è stato ritenuto meritevole di tutela, e sono state respinte le censure del Governo sulla tutela della concorrenza. L'articolo 4 però è stato giudicato sproporzionato perché valeva per l'intero territorio regionale, e discriminatorio perché imponeva il cambio d'uso solo ai gestori di locazioni turistiche, anche sporadiche, e non alle strutture extra-alberghiere gestite in forma imprenditoriale.

La sentenza non chiude la partita, ma cambia le regole del gioco per i prossimi mesi. La Regione dovrà valutare come adeguare il testo, mentre il Comune lavora alla propria variante urbanistica. Per chi vuole aprire a Bologna le conseguenze pratiche, oggi, si riassumono in tre punti:

• la locazione turistica di un appartamento residenziale non richiede oggi un cambio d'uso imposto dalla legge regionale;
• restano in vigore le altre norme della legge regionale n. 10 del 2025 non toccate dalla sentenza;
• il potere del Comune di intervenire con strumenti urbanistici mirati non è escluso, ma la Variante 2 dovrà tenere conto dei criteri di proporzionalità indicati dalla Corte.

Quanto è la tassa di soggiorno a Bologna per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno di Bologna per gli affitti brevi va da 4 a 7 euro a persona per notte, in base al prezzo netto del pernottamento. Se l'imposta la incassa un portale o un intermediario immobiliare, si applica il 10,50% del costo dell'appartamento, al netto di IVA e servizi aggiuntivi, con un tetto di 7 euro a persona per notte. Le tariffe valgono dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026.

Le fasce sono quelle della proposta di Giunta DG/PRO/2025/283 del 9 dicembre 2025, che conferma per il 2026 le tariffe già in vigore nel 2025 grazie alla proroga della maggiorazione nata per il Giubileo. Si calcolano sul costo del pernottamento di una persona, al netto di IVA e di eventuali servizi aggiuntivi, e si applicano così:

• da 1 a 30,99 euro a persona per notte: 4,00 euro;
• da 31 a 70,99 euro: 5,80 euro;
• da 71 a 120,99 euro: 6,50 euro;
• da 121 euro in su: 7 euro;
• campeggi e ostelli: tariffa fissa di 2,80 euro.

Secondo Bologna Welcome, la destination management del territorio, sono esenti i residenti nel Comune, i minori di 14 anni, gli studenti dell'Università di Bologna alloggiati negli studentati e le persone con disabilità grave certificata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104/1992, insieme a un accompagnatore. Base normativa dell'imposta è l'articolo 4 del D.Lgs. 23/2011, attuato dal regolamento comunale approvato con delibera PG n. 528563/2020. Per il quadro generale c'è la nostra guida pratica alla tassa di soggiorno.

Come si apre un Airbnb a Bologna, passo per passo?

Per aprire un Airbnb a Bologna servono quattro registrazioni: il codice regionale CIR rilasciato tramite la piattaforma Ross 1000 della Regione, il CIN nazionale del Ministero del Turismo, l'abilitazione al portale GEIS del Comune per l'imposta di soggiorno e le credenziali Alloggiati Web della Questura. A queste si aggiunge la verifica dei vincoli urbanistici del PUG, decisiva nel centro storico.

1. Verifica la zona: con la Variante 2 al PUG alcune aree del centro storico potrebbero non ammettere nuove locazioni brevi.
2. Scegli la forma: locazione turistica di un appartamento ammobiliato (articolo 12 della legge regionale Emilia-Romagna n. 16/2004) oppure struttura extra-alberghiera con SCIA.
3. Ottieni il CIR su Ross 1000 con SPID, come previsto dall'articolo 35-bis della legge regionale n. 16/2004 e dalla delibera di Giunta regionale n. 687 del 4 maggio 2023.
4. Richiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esponilo negli annunci.
5. Accedi a GEIS con SPID, inserisci il CIR e gestisci le comunicazioni trimestrali dell'imposta di soggiorno.
6. Attiva Alloggiati Web per comunicare gli ospiti alla Questura.

Il CIR bolognese ha un formato preciso: il codice ISTAT del Comune (037006), la sigla della tipologia ricettiva e un progressivo di cinque cifre. Se apri una casa vacanze in forma imprenditoriale, la procedura passa dalla SCIA: trovi i dettagli nell'articolo su SCIA e adempimenti comunali per la casa vacanze.

Affitti brevi a Bologna e fiere: quando si riempie il calendario?

Gli affitti brevi a Bologna seguono il calendario di BolognaFiere più di quello turistico classico. Le manifestazioni internazionali portano espositori e buyer per tre-cinque giorni, spesso con prenotazioni fatte mesi prima. Nei prossimi mesi spiccano EIMA International dal 10 al 14 novembre 2026, Arte Fiera dal 5 al 7 febbraio 2027 e Cosmoprof Worldwide, con apertura il 18 marzo 2027.

La conferma arriva dai dati di occupazione. La Città metropolitana segnala che i picchi oltre l'80% del 2024 si sono concentrati fra aprile e luglio e fra settembre e ottobre, cioè nelle finestre fieristiche. EIMA è la rassegna internazionale delle macchine agricole, Arte Fiera arriva alla cinquantesima edizione e Cosmoprof è uno dei saloni di riferimento mondiale per la cosmetica: pubblici diversi, ma con la stessa esigenza di dormire vicino al quartiere fieristico o ben collegati al centro.

Per un host la lezione è operativa. Le date delle fiere vanno inserite nel calendario con almeno sei mesi di anticipo, applicando soggiorni minimi e regole di cancellazione più rigide nelle settimane di punta. Gli strumenti di dynamic pricing aiutano a non vendere a prezzo pieno di bassa stagione proprio le notti più richieste, mentre i periodi senza eventi si coprono con turismo culturale e soggiorni di lavoro.

Affitto a studenti a Bologna o affitto breve: cosa conviene?

Affittare a studenti a Bologna offre di solito un incasso più stabile e una gestione leggera, mentre l'affitto breve rende di più nelle notti di fiera ma richiede pulizie, check-in e imposta di soggiorno. La domanda studentesca resta solida: per l'anno accademico 2025/2026 l'Università di Bologna ha registrato 26.818 nuove immatricolazioni nell'insieme delle sue sedi, contro le 26.784 dell'anno precedente.

Il dato viene dall'Ateneo, che il 18 febbraio 2026 ha segnalato anche un aumento degli studenti internazionali del 10,4% sull'anno precedente, con il campus di Bologna stabile. È un bacino che cerca soluzioni per l'intero anno accademico, ma anche per semestri, tirocini ed Erasmus: una domanda che si presta al medio termine, fra uno e diciotto mesi, con contratti transitori o per studenti universitari.

Una via di mezzo usata da molti gestori è la formula mista: affitto breve nei mesi delle grandi fiere e del turismo, medio termine a studenti, ricercatori in visita o personale sanitario nei periodi più tranquilli. Va impostata con cura, perché ogni contratto ha la sua disciplina fiscale e civilistica. Le differenze sono spiegate nella guida all'affitto a medio termine come strategia, utile soprattutto in una città universitaria come questa.

Quali zone di Bologna concentrano gli affitti brevi?

Due quartieri su sei concentrano gran parte dell'offerta di affitti brevi a Bologna. Secondo la rilevazione Inside Airbnb del 19 settembre 2026, su 5.094 annunci attivi in città 1.813 si trovano nel quartiere Santo Stefano e 1.677 in Porto-Saragozza, che insieme coprono il centro storico e le prime colline. Seguono Navile con 617 e San Donato-San Vitale con 560 annunci.

Chiudono la classifica Borgo Panigale-Reno con 260 annunci e Savena con 167. Il numero di annunci, da solo, non dice dove conviene aprire: una zona affollata ha più domanda ma anche più concorrenza. Più utile è leggere ogni quartiere per il tipo di ospite che attira, e per i vincoli che rischia:

• Santo Stefano e Porto-Saragozza: turismo culturale e weekend, ma anche le zone più esposte ai limiti della Variante 2 nel centro storico;
• San Donato-San Vitale: il quartiere del polo fieristico, con domanda business legata alle manifestazioni;
• Navile: vicino alla Stazione Centrale, interessante per chi viaggia in treno ad alta velocità;
• Borgo Panigale-Reno: il quartiere dell'aeroporto Marconi, adatto a soggiorni brevi di transito e di lavoro;
• Savena: area più residenziale, dove il medio termine pesa più del turismo.

Lo stesso dataset indica che il 78% degli annunci, 3.997, riguarda interi appartamenti, contro 1.079 stanze private. I proprietari o gestori distinti sono 2.275, e 3.882 annunci hanno ricevuto almeno una recensione negli ultimi dodici mesi: è il segnale di un mercato attivo, non solo di inserzioni dormienti, ma anche di una concorrenza fitta proprio dove la domanda è più alta.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Bologna?

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Bologna dipende da zona, tipo di immobile, occupazione e costi, e nessuna fonte istituzionale pubblica un ricavo medio per annuncio. Il metodo serio è partire dal prezzo per notte di annunci simili nella stessa zona, sottrarre commissioni dei portali, pulizie, utenze, cedolare secca e tassa di soggiorno, e verificare il risultato su più scenari di occupazione.

Alcuni parametri locali, però, sono certi e vanno messi nel conto. L'imposta di soggiorno non è un costo dell'host, perché la paga l'ospite, ma incide sul prezzo finale percepito: su un pernottamento venduto direttamente a 100 euro a persona, a Bologna pesa 6,50 euro a testa. L'occupazione extra-alberghiera media del capoluogo è stata del 71% fra gennaio e maggio 2026, secondo Bologna Welcome, con un picco del 75% a giugno.

Quel 71% è una media dell'intero comparto extra-alberghiero, non la garanzia di un singolo appartamento. Un annuncio nuovo, senza recensioni, parte di solito più in basso e cresce con la reputazione. Per costruire un conto prudente conviene usare almeno tre scenari, uno pessimista, uno realistico e uno ottimista, e chiedersi se l'operazione regge anche nel primo. Solo così il guadagno con Airbnb a Bologna diventa una stima difendibile e non una speranza.

Chi arriva a Bologna: aeroporto, stranieri e stagioni

Bologna riceve una quota crescente di ospiti internazionali, e l'aeroporto Marconi ne è il motore principale. Nel 2025 lo scalo ha registrato 11.126.959 passeggeri, il miglior anno della sua storia e il 3,4% in più del 2024. I passeggeri su voli internazionali sono stati 8.406.655, circa tre su quattro, con oltre un milione di passeggeri al mese da aprile a ottobre.

Il comunicato dell'aeroporto del 5 gennaio 2026 indica agosto come il mese più trafficato, con 1.108.983 passeggeri, e conferma come destinazioni più servite Catania, Tirana e Barcellona, seguite da Palermo e Parigi Charles de Gaulle. È un dato utile per chi gestisce: l'estate, un tempo il periodo debole di una città di fiere, oggi tiene grazie ai voli e al turismo culturale.

La destagionalizzazione è misurabile. Secondo la Città metropolitana, fra giugno e agosto 2024 l'occupazione alberghiera media è stata del 78%, tredici punti sopra il 2019, e i flussi estivi dell'area metropolitana sono cresciuti del 54% negli arrivi rispetto al 2014. Per un annuncio questo significa meno mesi vuoti, a patto di parlare inglese con gli ospiti e di curare l'annuncio per un pubblico internazionale. Firenze ha dinamiche diverse, raccontate nella guida agli affitti brevi a Firenze.

Domande frequenti

Chi è esente dalla tassa di soggiorno a Bologna?

Sono esenti i residenti nel Comune di Bologna, i minori di 14 anni, gli studenti universitari iscritti all'Università di Bologna alloggiati negli studentati e le persone con disabilità grave certificata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104/1992, insieme a un accompagnatore. Gli altri pagano da 4 a 7 euro a notte.

Si può ancora aprire un affitto breve nel centro storico di Bologna?

Oggi sì, perché la Variante 1 al PUG è stata annullata dal Consiglio di Stato e la Variante 2 non è ancora approvata. Il Comune però vuole vietare nuove aperture nelle zone sature del centro, come l'area dentro la cerchia del Mille, presumibilmente dalla fine del 2026: verifica l'iter prima di investire.

A Bologna servono sia il CIR sia il CIN?

Sì. Il CIR è il codice regionale dell'Emilia-Romagna, rilasciato tramite la piattaforma Ross 1000 e richiesto anche nel portale GEIS dell'imposta di soggiorno. Il CIN è il codice identificativo nazionale del Ministero del Turismo, da esporre negli annunci online. Sono due codici distinti: averne uno non dispensa dall'altro.

Quanto si paga di tassa di soggiorno se prenoto su Airbnb a Bologna?

Quando l'imposta la incassa un portale come Airbnb o un intermediario immobiliare, a Bologna si applica il 10,50% del costo dell'appartamento, al netto di IVA e servizi aggiuntivi, con un massimo di 7 euro a persona per notte. È la tariffa confermata per tutto il 2026.

Bologna premia chi sa leggere fiere, voli e regole del Comune prima dei concorrenti. Se vuoi impostare un'attività di affitti brevi con numeri prudenti e una gestione che non dipenda dalla tua presenza, puoi candidarti al workshop di BnB Academy e confrontarti con il nostro team.