Affitti brevi a Salerno: quali regole valgono nel 2026?

Gli affitti brevi a Salerno sono aperti a chiunque rispetti tre livelli di regole. Quello nazionale chiede il CIN e la registrazione degli ospiti. Quello regionale chiede una comunicazione al SUAP del Comune, che rilascia il codice CUSR. Quello comunale fissa l'imposta di soggiorno, dal 2026 a 3 euro a notte per tutto l'anno. Il Comune non ha introdotto limiti a zone o numero di case.

Il codice identificativo nazionale è previsto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, convertito nella Legge 191/2023: va esposto all'esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Chi affitta senza codice rischia le sanzioni descritte nella guida su quanto si rischia ad affittare senza CIN, che a Salerno valgono come nel resto d'Italia e si sommano a quelle comunali.

Sul piano fiscale, dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: oltre, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della Legge 199/2025, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e al 26% sugli altri. Il resto di questa guida riguarda solo quello che è specifico di Salerno e della sua provincia.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Salerno per gli affitti brevi?

La tassa di soggiorno a Salerno per le locazioni brevi è di 3 euro a persona per notte, uguale in ogni mese dell'anno, fino a un massimo di sette pernottamenti consecutivi. L'importo è stato fissato con la deliberazione del Commissario straordinario n. 50 dell'8 aprile 2026, con aumento annunciato dal 1° giugno. Lo stesso importo vale per B&B, case vacanze, affittacamere e campeggi.

Il cambiamento è netto. Fino alla delibera di aprile il Comune applicava tariffe stagionali: per B&B, case vacanze e locazioni brevi la pagina comunale riporta ancora 1,50 euro dal 1° ottobre al 31 gennaio e 1 euro nel resto dell'anno. Quegli importi sono superati, anche se circolano su molti siti. Le nuove tariffe per categoria sono queste:

• Alberghi a 4 e 5 stelle: 5 euro a persona per notte.
• Alberghi da 1 a 3 stelle, agriturismi e residenze turistico alberghiere: 4 euro.
• Locazioni brevi, B&B, case e appartamenti per vacanze, affittacamere, case per ferie e campeggi: 3 euro.

Sono esenti, fra gli altri, i residenti a Salerno, i minori fino al dodicesimo anno di età, fino a due accompagnatori per ogni paziente ricoverato, chi fa cure in day hospital e gli studenti iscritti all'Università degli Studi di Salerno che soggiornano in città per studio o ricerca. Le dichiarazioni di esenzione vanno raccolte dal gestore e conservate per cinque anni.

Regolamento affitti brevi Salerno: cosa chiede il Comune?

Il regolamento comunale chiede a chi fa affitti brevi a Salerno tre adempimenti: la comunicazione di inizio attività al SUAP via PEC, che serve anche ad avere il codice CUSR; la registrazione sul portale Tourist Tax, dove si dichiarano gli ospiti; il versamento dell'imposta con PagoPA. A questi si aggiunge la denuncia della struttura ai fini TARI, con la tipologia corretta.

Il regolamento sull'imposta di soggiorno è quello approvato con la deliberazione di Consiglio comunale n. 10 del 14 aprile 2021 e modificato con la n. 9 del 29 marzo 2023. Il gestore è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sull'ospite. Entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre si invia la comunicazione telematica, anche se non ci sono stati ospiti, ed entro il sedicesimo giorno si versa l'imposta.

• Dichiarazione omessa o infedele: sanzione del 150% dell'importo dovuto.
• Versamento omesso, tardivo o parziale: sanzione del 30% del dovuto.
• Mancata registrazione della struttura sul portale comunale: 200 euro.

Un dettaglio che conta per chi usa Airbnb: il Comune precisa di non avere alcuna convenzione con il portale per la riscossione dell'imposta. A Salerno quindi la tassa la incassi tu dall'ospite, o la includi nel prezzo, e la versi tu. Per il quadro generale su come si gestisce questo tributo c'è la guida pratica alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Cosa prevede la legge della Campania sulle locazioni turistiche?

In Campania chi affitta un appartamento ai turisti come privato non presenta una SCIA: invia una comunicazione al SUAP del Comune, che attribuisce il codice regionale CUSR. L'obbligo nasce dalla Legge regionale 5 luglio 2023, n. 11, che ha modificato l'articolo 13 della Legge regionale 7 agosto 2019, n. 16. B&B, affittacamere e case vacanze gestite come impresa richiedono invece la SCIA.

La gestione amministrativa delle strutture passa dalla piattaforma regionale Sinfonia Turismo Smart, che secondo l'atto di indirizzo per il turismo 2026-2028 della Giunta regionale integra la SCIA turistica, la comunicazione dei flussi ISTAT e l'identificazione delle strutture con CIN. La norma quadro sul turismo resta la Legge regionale 18/2014: a maggio 2026 non risultava approvata una nuova legge organica.

• Locazione breve turistica: contratto fino a 30 giorni, solo biancheria e pulizie, comunicazione al SUAP, CUSR e CIN.
• Casa vacanze, Legge regionale 24 novembre 2001, n. 17: almeno 8 metri quadrati per posto letto, in forma non imprenditoriale fino a tre unità abitative.
• B&B, Legge regionale 10 maggio 2001, n. 5: massimo quattro camere e otto posti letto, con residenza del titolare.

Lo stesso atto regionale misura la crescita dell'offerta: in Campania le locazioni brevi registrate sono passate da 786 nel 2023 a 14.208 nel 2025, con 57.613 posti letto, circa un terzo delle strutture extralberghiere. Parte del salto dipende dall'emersione di case prima non censite, favorita dall'entrata a regime del CIN.

Quanti turisti arrivano a Salerno e quanti vanno in Costiera?

Secondo il piano turistico della Camera di Commercio di Salerno, nel 2024 la provincia ha registrato 1.400.399 arrivi e 5.175.018 presenze, il 24% della Campania. La città di Salerno pesa per circa il 10% degli arrivi, 112.340, e per il 9% delle presenze. La Costiera Amalfitana da sola vale il 47% degli arrivi e il 37% delle presenze provinciali.

Il resto della domanda si divide fra il Cilento, con 364.025 arrivi, e la Piana del Sele, con 116.242. Sono numeri del Destination Management Plan redatto per la Camera di Commercio, che non indica la fonte delle tabelle 2024 per area; la serie storica provinciale è invece attribuita all'ISTAT. Il quadro è chiaro: Salerno città è una destinazione secondaria dentro una provincia molto turistica.

La serie storica dice anche che la ripresa non è completa. Le presenze in provincia erano 6.082.251 nel 2019, sono scese a 2.435.597 nel 2020 e da allora sono risalite ogni anno, fino ai 5.175.018 del 2024: mancano ancora circa 900.000 pernottamenti rispetto al periodo prima della pandemia. Fra i punti deboli il piano segnala la forte stagionalità e una mobilità interna carente, via mare e su trasporto pubblico.

Affitti brevi Salerno e Costiera Amalfitana: conviene dormire in città?

Le locazioni brevi in città si giocano in buona parte sulla Costiera Amalfitana: chi non trova posto o non vuole pagare i prezzi di Amalfi e Positano usa la città come base. Il vantaggio è reale nei mesi dei traghetti e dei bus turistici, più debole quando i collegamenti via mare si riducono. L'annuncio deve vendere la posizione rispetto al porto e alla stazione, non solo la casa.

Il peso dei collegamenti si vede nei dati dell'Autorità di Sistema Portuale del Mar Tirreno Centrale: nel 2025 il porto di Salerno ha registrato 1.149.282 passeggeri locali, cioè viaggi sotto le 20 miglia, il 6,6% in più del 2024. È il traffico che comprende le linee verso la costa, anche se il bollettino non distingue le singole destinazioni come Amalfi o Positano.

Il limite è la continuità. Lo stesso piano della Camera di Commercio nota che servizi come il Metrò del Mare non hanno stabilità nel tempo e cambiano di anno in anno. Per chi apre a Salerno pensando alla Costiera significa due cose: la stagione utile è quella dei collegamenti attivi, e fuori stagione l'appartamento deve reggersi su altri tipi di ospiti, come chi viaggia per lavoro, studio o eventi in città.

Aeroporto, porto e università: chi altro cerca casa a Salerno?

Oltre ai turisti della Costiera, a Salerno cercano un alloggio breve i passeggeri dell'aeroporto Salerno Costa d'Amalfi e del Cilento, i crocieristi in transito e chi gravita sull'Università di Salerno. L'aeroporto ha chiuso il 2025 con 380.606 passeggeri, più del doppio del 2024, ma nei primi otto mesi del 2026 il traffico è calato del 41,6%.

I voli di linea sono partiti l'11 luglio 2024 e il primo anno ha avuto un'offerta soprattutto internazionale. I dati Assaeroporti di agosto 2026 però indicano 167.199 passeggeri fra gennaio e agosto, contro un 2025 molto più alto. Per un host è un segnale da seguire mese per mese: l'aeroporto è una leva della domanda solo finché le rotte restano attive.

Le crociere crescono: secondo il bollettino statistico dell'Autorità portuale, nel 2025 Salerno ha accolto 126.613 crocieristi, il 45,5% in più del 2024, tutti in transito. Sono ospiti di giornata, che non dormono in città, ma alimentano la notorietà della destinazione e il lavoro degli operatori del lungomare e della Stazione Marittima.

La domanda più stabile viene dall'ateneo. I dati del Ministero dell'Università indicano 33.036 iscritti all'Università di Salerno nell'anno accademico 2025/2026. Nel 2024/2025 circa 13.700 su 32.540 risiedevano fuori provincia, per lo più fra Napoli e Avellino. È un bacino da valutare con la formula del medio termine per studenti e trasfertisti.

Luci d'Artista a Salerno: quanto pesano sulle prenotazioni?

Luci d'Artista è l'evento che allunga la stagione degli affitti brevi a Salerno nei mesi freddi: le installazioni luminose in città portano visitatori nei mesi invernali, quando la Costiera rallenta. Lo stesso Comune la cita nella delibera sulle tariffe 2026 come esempio della città meta anche fuori dalla stagione balneare, insieme a Salerno Letteratura e agli eventi dell'Arena del Mare.

Per chi gestisce un appartamento la conseguenza pratica riguarda i prezzi. Con le vecchie tariffe stagionali l'imposta d'inverno era più alta, 1,50 euro contro 1 euro; dal 2026 è di 3 euro tutto l'anno. Il costo per l'ospite cresce soprattutto nei mesi caldi, e va tenuto presente quando si confronta il prezzo finale con quello di una struttura della Costiera.

Le date dell'edizione si annunciano di anno in anno e vanno verificate sui canali ufficiali della Città di Salerno prima di impostare il calendario. Durante le settimane dell'evento conviene alzare la tariffa nei weekend, valutare un soggiorno minimo di due notti e aprire il calendario con anticipo. Fuori dai fine settimana la domanda resta più debole, ed è lì che servono gli ospiti di lavoro.

Quali sono le zone migliori per affitti brevi a Salerno e quanto costano?

Per gli affitti brevi a Salerno le zone più adatte sono il centro, fra lungomare Trieste e piazza Vittorio Veneto, per chi arriva in traghetto o in treno; il centro storico, per chi cerca atmosfera; Torrione e Pastena per chi vuole mare e prezzi più bassi. Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate aiutano a capire quanto costa entrare in ciascuna zona.

I valori sotto sono quelli del secondo semestre 2025, riferiti ad abitazioni civili in stato normale: il primo intervallo è il prezzo di compravendita al metro quadrato, il secondo il canone di locazione al metro quadrato al mese. Non sono prezzi degli annunci, ma la stessa base che usano banche e periti.

• Centro, zona B10 (lungomare Trieste, piazza Vittorio Veneto, Casa comunale): 2.850-4.000 euro al mq, affitto 7,5-10,4 euro al mq al mese.
• Centro storico, zona B11 (via Monti, Annunziata, piazza Portanova): 2.100-2.800 euro al mq, affitto 5,5-8,2.
• Torrione, Pastena e lungomari orientali, zona C1: 2.150-2.450 euro al mq, affitto 5,8-8,4.
• Zona del porto, via Fusandola e piazza Italia, zona D10: 1.500-2.200 euro al mq, affitto 3,6-5,1.

La lettura per un host è semplice: il centro costa di più ma è a pochi passi da porto, stazione e lungomare, cioè da quello che cerca chi va in Costiera. Torrione e Pastena chiedono meno capitale ma vanno raccontati bene nell'annuncio, con tempi a piedi e collegamenti verso il centro.

Quanto si può guadagnare con Airbnb a Salerno?

Quanto si guadagna con Airbnb a Salerno dipende da tariffa, occupazione e costi, e non esiste una fonte pubblica affidabile sui prezzi medi in città: Inside Airbnb non copre Salerno. Si può però impostare il conto con i dati certi: imposta di soggiorno a 3 euro, cedolare al 21% sul primo immobile, commissioni del portale e pulizie. La tariffa va ricavata dagli annunci concorrenti.

Un riferimento esiste per il mercato regionale. Una ricerca dell'ISNART presentata con Unioncamere, su dati AirDNA, indicava fra gennaio e settembre 2023 un tasso medio di occupazione degli alloggi Airbnb del 21,48% in Campania, contro il 27,7% della media italiana. Nella stessa ricerca gli alloggi in provincia di Salerno risultavano cresciuti del 13,6% in un anno.

1. Ricavo lordo: tariffa media per notte moltiplicata per le notti vendute in un anno.
2. Meno commissioni del portale e costi di pulizia e biancheria per ogni soggiorno.
3. Meno utenze, TARI, condominio e manutenzione, che si pagano anche nei mesi vuoti.
4. Meno cedolare secca al 21% sul canone lordo, se è il primo immobile.

Il termine di paragone è l'affitto tradizionale. Un bilocale di 60 metri quadrati in zona B10, con i canoni OMI, renderebbe fra 450 e 624 euro al mese con un contratto lungo. Se il conto della locazione breve, a parità di immobile, non supera chiaramente quella cifra al netto del lavoro, il 4+4 resta la scelta più sensata.

Come aprire una casa vacanze a Salerno passo passo?

Per aprire una casa vacanze a Salerno in forma non imprenditoriale servono sei passaggi: richiesta del CIN, comunicazione al SUAP per il CUSR, registrazione su Tourist Tax, denuncia TARI, credenziali Alloggiati Web e invio dei flussi ISTAT alla Regione. L'ordine conta, perché il Comune rilascia l'accesso al portale dell'imposta solo dopo la comunicazione al SUAP.

1. Richiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE.
2. Invia la comunicazione di inizio attività al SUAP del Comune di Salerno via PEC, per avere il codice CUSR.
3. Registra l'alloggio sul portale Tourist Tax del Comune, dove dichiarerai gli ospiti ogni trimestre.
4. Presenta la denuncia TARI della struttura con la tipologia corretta.
5. Richiedi le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web.
6. Attiva l'invio dei flussi turistici ISTAT sulla piattaforma regionale Sinfonia Turismo Smart.

Prima di firmare un acquisto o un contratto di affitto conviene verificare due cose che spesso si scoprono tardi: il regolamento di condominio, che può limitare l'uso turistico, e l'agibilità dell'immobile. Chi valuta più città campane trova un confronto nella guida agli affitti brevi a Napoli, dove imposta e vincoli sul centro storico sono molto diversi.

Domande frequenti

Quanto si paga di tassa di soggiorno a Salerno?

Per locazioni brevi, B&B e case vacanze l'imposta di soggiorno a Salerno è di 3 euro a persona per notte, uguale tutto l'anno, per un massimo di sette notti consecutive. Negli alberghi va da 4 a 5 euro. Le tariffe sono state fissate con la delibera del Commissario n. 50 dell'8 aprile 2026.

Airbnb riscuote la tassa di soggiorno a Salerno?

No. Il Comune di Salerno dichiara di non avere alcuna convenzione con Airbnb per la riscossione dell'imposta di soggiorno. Il gestore deve quindi incassarla dall'ospite, dichiarare ogni trimestre i pernottamenti sul portale Tourist Tax entro 15 giorni e versare l'importo con PagoPA entro il sedicesimo giorno dalla fine del trimestre.

Gli studenti pagano la tassa di soggiorno a Salerno?

Gli studenti iscritti all'Università degli Studi di Salerno che soggiornano in città per studio o ricerca sono esenti, come i minori fino a dodici anni e i residenti. Il gestore deve raccogliere la dichiarazione di esenzione dell'ospite e conservarla per cinque anni dalla data del soggiorno.

Serve la partita IVA per fare affitti brevi a Salerno?

Non per uno o due appartamenti. Dal 2026, con la Legge 199/2025, chi destina a locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore. In Campania la forma privata di casa vacanze arriva a tre unità, ma il limite fiscale nazionale di due prevale sul piano delle tasse.

Salerno non è Amalfi: rende quando la casa è vicina a porto e stazione, i prezzi tengono conto della nuova imposta e fuori stagione si lavora con studenti, trasfertisti ed eventi. Se vuoi capire con un metodo se un immobile a Salerno regge questi conti, puoi candidarti al workshop di BnB Academy.