Airbnb o Booking: quale conviene all'host nel 2026?

Non esiste un vincitore assoluto: Airbnb o Booking conviene a seconda di come incassi e di quanto margine ti resta dopo commissioni, cancellazioni e ritenuta. Airbnb trattiene il 15,5% nella struttura a costi singoli e il 3% in quella a costi condivisi; Booking parte da una commissione base del 15% che sale con i programmi di visibilità. Il conto si fa sul netto, non sul prezzo esposto.

La domanda giusta non è quale portale sia "migliore" in astratto, ma quale porta prenotazioni che tu riesci a servire con la struttura di costi che hai. Un bilocale in centro città con turnover ogni due notti e un appartamento in zona termale con soggiorni da una settimana hanno economie diverse. Lo stesso portale può lasciarti il 12% in più su uno e il 6% in meno sull'altro.

Le percentuali che seguono sono quelle dichiarate dalle piattaforme e quelle accertate dall'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato nel provvedimento n. 31126 del 12 marzo 2024. Sono il punto di partenza per costruire il tuo conto: le medie di settore che circolano online non tengono conto della tua stagionalità né dei tuoi costi di turnover, e su quelle si gioca quasi tutto il margine.

Commissioni Airbnb vs Booking per host: quanto trattiene ogni portale?

Airbnb applica due modelli: nella struttura a costi condivisi la maggior parte degli host paga il 3% e l'ospite paga fra il 14,1% e il 16,5% del subtotale; nella struttura a costi singoli l'intero costo è a carico dell'host, in genere il 15,5% (con casi fra 14% e 16%). Booking parte da una commissione base del 15% sul totale della prenotazione.

La differenza fra i due modelli non è solo contabile. Con i costi condivisi il prezzo che l'ospite vede a schermo è più alto del tuo, perché il portale ci somma la sua parte; con i costi singoli l'ospite vede quasi la cifra che hai impostato, e sei tu ad assorbire tutto. Airbnb ha annunciato che i costi condivisi non resteranno disponibili per tutti.

Su Booking la percentuale non è unica: dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto firmato all'adesione, e cresce con i programmi di marketing opzionali. Per capire cosa cambia davvero fra Airbnb o Booking va messo tutto sullo stesso importo: ecco il confronto su cento euro di tariffa esposta.

• Airbnb, costi condivisi: 3 euro di commissione host, ma l'ospite paga circa 114-116 euro in totale.
• Airbnb, costi singoli: 15,50 euro di commissione, l'ospite paga circa 100 euro.
• Booking, commissione base: 15 euro, l'ospite paga 100 euro.
• Booking con Programma Partner Preferiti: 18 euro, tre punti percentuali in più sulla base.
• Booking con Preferiti Plus: 23 euro; con Visibility Booster si arriva fino al 30%.

Le percentuali dei programmi Booking non sono stime: sono quelle accertate dall'AGCM nel procedimento A558 sulla base della documentazione agli atti. A tutti i valori sopra va poi aggiunta l'IVA sulla commissione dove dovuta: in Italia l'aliquota ordinaria è il 22%, fissata dall'articolo 16 del DPR 633/1972.

Su quale portale si guadagna di più a parità di prezzo esposto?

A parità di prezzo esposto all'ospite, Airbnb con costi condivisi lascia il netto più alto (circa 97 euro su 100), seguita da Booking a commissione base (85 euro) e da Airbnb a costi singoli (84,50 euro). Ma il prezzo esposto non è lo stesso: con i costi condivisi l'ospite paga 14-16 euro in più, quindi il tuo annuncio compete su una cifra più alta.

È qui che quasi tutti sbagliano il conto fra Airbnb o Booking. Confrontare il 3% con il 15% ha senso solo se confronti anche il prezzo finale che l'ospite vede, perché è quello che determina la conversione. Con i costi condivisi incassi di più per notte ma vieni confrontato con annunci che a schermo costano meno; con i costi singoli incassi meno ma il tuo prezzo finale è il più basso della pagina.

La variabile che sposta il risultato più della commissione è il tasso di occupazione. Dieci notti in più a 85 euro netti valgono più di venti notti a 97 euro se le venti non arrivano. Per questo la scelta va rifatta ogni stagione, con i dati del tuo calendario: quante notti hai venduto per canale, a che tariffa media, con quante cancellazioni. Su come costruire quella tariffa trovi il metodo nella guida al dynamic pricing per affitti brevi.

Tempi di pagamento Airbnb e Booking: quando arrivano davvero i soldi?

Airbnb invia il compenso all'host 24 ore dopo l'orario previsto per il check-in. Booking, con i Pagamenti tramite Booking.com e bonifico, elabora dopo il check-out con la frequenza che scegli: giornaliera (un giorno dopo il check-out), settimanale (ogni giovedì) o mensile (il primo giorno del mese successivo). Il bonifico può impiegare fino a 10 giorni per arrivare sul conto.

La differenza di cassa è concreta. Su Airbnb, un soggiorno di tre notti che inizia il 2 del mese è già liquidato il 3. Su Booking con frequenza mensile, lo stesso soggiorno viene elaborato il primo del mese successivo e può arrivare in banca a metà mese: quasi sei settimane fra la notte venduta e il denaro disponibile. Se paghi le pulizie a fine servizio, il buco lo copri tu.

Due avvertenze che raramente si leggono. Airbnb precisa che, in caso di verifiche antifrode, i fondi possono arrivare fino a 45 giorni dopo il check-in dell'ospite. E su Booking, se non usi i Pagamenti tramite Booking.com, l'ospite paga direttamente in struttura: incassi subito il 100%, ma la commissione ti viene fatturata a parte, una volta al mese, e va versata separatamente.

• Airbnb: compenso inviato 24 ore dopo il check-in previsto, fino a 45 giorni se scattano verifiche antifrode.
• Booking con bonifico giornaliero: elaborato un giorno dopo il check-out.
• Booking con bonifico settimanale: elaborato ogni giovedì, per i check-out della settimana precedente.
• Booking con bonifico mensile: elaborato il primo giorno del mese successivo ai check-out.
• In tutti i casi Booking: fino a 10 giorni perché il bonifico sia accreditato.

Come cambia il netto in tasca con la ritenuta del 21%?

Chi incassa o interviene nel pagamento del canone deve operare, come sostituto d'imposta, una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui corrispettivi delle locazioni brevi. Lo prevede l'articolo 4, comma 5, del DL 50/2017, come modificato dall'articolo 1, comma 63, lettera b), della Legge 213/2023, e lo ha confermato l'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024.

Tradotto in cassa: se il portale incassa per tuo conto, quello che ti arriva è già decurtato del 21%, e la ritenuta la recuperi in dichiarazione a saldo dell'imposta effettivamente dovuta. Se invece l'ospite paga direttamente in struttura e il portale non interviene nel pagamento, incassi il lordo e l'imposta la versi tu ai suoi tempi. Il netto finale è lo stesso, la liquidità mensile no.

La circolare 10/E chiarisce un punto che nel 2024 aveva creato confusione: la ritenuta è sempre a titolo d'acconto, a prescindere dal regime fiscale scelto dal proprietario. Prima si considerava a titolo d'acconto solo in assenza di opzione per la cedolare secca. Sull'aliquota da applicare ai tuoi redditi, e sul passaggio al 26% dal secondo immobile, il quadro completo è nella guida alla cedolare secca 2026.

Cancellazioni Booking: come gestirle senza perdere il margine?

Su Booking la commissione si paga anche sulle penali che addebiti all'ospite per cancellazione o mancata presentazione, e sulle prenotazioni non rimborsabili, a prescindere dal fatto che l'ospite abbia soggiornato. Non la paghi se rinunci alla penale, oppure se segnali la mancata presentazione nell'extranet entro 48 ore dal pagamento rinunciando ai relativi costi.

La regola operativa che ne deriva è precisa: ogni modifica va segnalata nell'extranet entro 48 ore dal check-out, cancellazioni e no-show compresi. Chi non lo fa si ritrova in fattura commissioni su prenotazioni mai godute, e recuperarle dopo è un lavoro di contestazione riga per riga. Le due porte d'uscita sono la rinuncia alla penale e la segnalazione tempestiva.

C'è anche il caso overbooking: la commissione viene addebitata comunque, perché l'alloggio era stato reso disponibile sulla piattaforma, e ti viene chiesto di coprire le spese di trasferimento dell'ospite. Booking annulla questa commissione solo se la struttura è attiva da meno di 30 giorni o se hai avuto meno di cinque overbooking negli ultimi dodici mesi. È il motivo per cui la sincronizzazione dei calendari non è un dettaglio tecnico.

• Segnala cancellazioni e mancate presentazioni nell'extranet entro 48 ore: è la finestra oltre la quale la commissione resta dovuta.
• Rinuncia alla penale quando la cifra è modesta: senza penale non c'è commissione da pagare.
• Segnala le carte di credito non valide: le prenotazioni non incassate per carta invalida non generano commissione.
• Tieni i calendari sincronizzati: l'overbooking costa commissione più spese di ricollocamento dell'ospite.

Pubblicare su entrambi i portali conviene o è un rischio inutile?

Pubblicare su entrambi conviene quando hai un sistema che sincronizza calendari e tariffe in tempo reale, e non conviene quando gestisci a mano. Con due canali aumenti la copertura di domanda — pubblici diversi, stagionalità diverse — ma introduci il rischio di doppia prenotazione, che su Booking costa commissione più spese di trasferimento dell'ospite.

In Italia la legge ti lascia libero sui prezzi: è nullo ogni patto con cui l'impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale condizioni migliori di quelle offerte tramite terzi. Lo stabilisce l'articolo 1, comma 166, della Legge 124/2017, in vigore dal 29 agosto 2017. Puoi quindi differenziare la tariffa per canale e tenere il prezzo più basso sul tuo sito diretto.

La condizione tecnica è una sola: uno strumento che scriva la disponibilità su entrambi i portali nello stesso momento. Senza, la doppia pubblicazione è una scommessa che prima o poi paghi, e il costo arriva proprio nei mesi pieni. Su come scegliere lo strumento e cosa deve fare davvero, il confronto è nella guida a channel manager e PMS per affitti brevi.

Che pubblico porta Airbnb e che pubblico porta Booking?

Booking domina il canale delle prenotazioni online in Italia: secondo l'indagine Hotrec richiamata dall'AGCM intermedia circa il 70% delle prenotazioni alberghiere effettuate tramite OTA nel nostro Paese, e il 76% dei consumatori che nel 2023 ha prenotato online un hotel o un alloggio turistico ha usato Booking.com. Airbnb porta invece un pubblico più orientato alla casa intera.

Questa asimmetria ha effetti pratici. Su Booking intercetti anche chi cerca una sistemazione come cercherebbe un hotel: prenotazioni ravvicinate, soggiorni brevi, aspettative da struttura ricettiva su check-in, pulizia e servizio. Su Airbnb prevale chi cerca un appartamento con cucina, spesso con più anticipo e per soggiorni di più notti, con un peso maggiore delle recensioni sul posizionamento dell'annuncio.

Il dato di quota di mercato non dice che Booking ti porterà più prenotazioni: dice che ignorarlo ti taglia fuori dalla parte più larga della domanda online italiana. La scelta sensata fra Airbnb o Booking è testarli entrambi per una stagione intera, misurando per canale tariffa media, notti vendute e tasso di cancellazione, invece di decidere sulla base di quello che ha funzionato al vicino di casa.

Quali costi pesano più della commissione sul margine reale

Sul margine di una locazione breve pesano più della commissione tre voci: il turnover (pulizie e biancheria per soggiorno, non per notte), le notti invendute e le cancellazioni tardive. Una commissione del 18% su un calendario pieno lascia più soldi di una del 3% su un calendario mezzo vuoto. Il portale è una variabile, non la variabile.

C'è poi una voce che nessuno dei due portali ti addebita: la tassa di soggiorno. Booking dichiara di non applicare commissioni sulle imposte locali, ma riscossione e versamento al Comune restano un adempimento tuo, con scadenze e modalità che cambiano da Comune a Comune. Chi non la mette a budget la scopre come costo quando ha già venduto la notte.

Prima ancora di decidere fra Airbnb o Booking, il conto onesto di una notte si fa in cinque passaggi, canale per canale, con i numeri della stagione appena chiusa e non con quelli che ti aspetti dalla prossima. È il calcolo che ribalta più spesso la decisione presa a intuito:

1. Parti dalla tariffa incassata, al netto della commissione del canale e dell'IVA sulla commissione dove dovuta.
2. Togli il turnover diviso per le notti effettive: due notti reggono molto meno pulizie di sette.
3. Togli i costi fissi per notte disponibile: utenze, connettività, biancheria, manutenzione.
4. Applica il tuo tasso di occupazione reale dell'ultima stagione, non quello che speri.
5. Solo alla fine considera l'imposta: la ritenuta del 21% è un acconto, non l'imposta finale.

Chi la riscuote, chi la versa, con quali scadenze e con quale rischio in caso di omesso versamento: sono i quattro punti su cui si concentrano quasi tutti gli errori dei primi mesi, e il dettaglio operativo valido per entrambi i portali è nella guida alla tassa di soggiorno per affitti brevi.

Come si sceglie il canale in base al tipo di immobile

La scelta si fa incrociando durata media del soggiorno, stagionalità e capacità operativa. Immobili con soggiorni lunghi e turnover raro reggono bene commissioni più alte; immobili con turnover ogni due notti hanno un costo per soggiorno che rende la commissione una voce secondaria. Chi non ha automazione dovrebbe partire da un solo canale e aggiungerne un secondo dopo.

Un criterio operativo: se il tuo costo di turnover supera il 15% della tariffa media per soggiorno, il problema non è la commissione ma la durata minima. Alzare il soggiorno minimo a tre notti sposta il margine più di qualunque cambio di portale. Se invece hai occupazione bassa fuori stagione, il secondo canale serve proprio a riempire quelle date, e la commissione extra è un costo di acquisizione.

Anche la qualità dell'annuncio pesa in modo diverso sui due portali: su Airbnb il posizionamento è molto sensibile a recensioni e tasso di risposta, su Booking contano di più prezzo, politica di cancellazione e completezza della scheda. Le leve comuni restano foto, testo e velocità di risposta, e vanno curate su entrambi prima ancora di ragionare su quale commissione sia più bassa.

Domande frequenti

Airbnb o Booking: quale conviene se ho un solo appartamento?

Con un solo appartamento e gestione manuale conviene partire da un canale, misurare una stagione intera e aggiungere il secondo solo con una sincronizzazione automatica attiva. Airbnb con costi condivisi lascia il netto più alto per notte (commissione host al 3%), Booking porta il bacino di domanda online più largo in Italia.

L'IVA si aggiunge alla commissione del portale?

Sì: dove dovuta, l'IVA si somma alla commissione e non è compresa nella percentuale esposta dal portale. In Italia l'aliquota ordinaria è il 22%, fissata dall'articolo 16 del DPR 633/1972. Su una commissione del 15% l'incidenza effettiva sale quindi a circa 18,3 punti della tariffa incassata.

La ritenuta del 21% la applicano entrambi i portali?

La applica chi incassa o interviene nel pagamento del canone, secondo l'articolo 4, comma 5, del DL 50/2017. Se l'ospite paga direttamente in struttura e il portale resta fuori dal flusso di denaro, la ritenuta non viene operata e l'imposta la versi tu: il netto è uguale, i tempi di cassa no.

Come gestisco le cancellazioni su Booking senza pagare commissione?

Segnalando la modifica nell'extranet entro 48 ore e rinunciando alla penale: sulle penali a cui rinunci e sulle mancate presentazioni segnalate nei termini non è dovuta commissione. Vale anche per le prenotazioni con carta di credito risultata non valida, se la segnali come tale nell'extranet.

Se il conto fra Airbnb o Booking ti torna sempre stretto, il problema quasi mai è il portale: è il modello con cui gestisci l'immobile. Nel workshop gratuito di BnB Academy il relatore mostra come si costruisce una rendita con gli affitti brevi partendo dai numeri reali di occupazione e di costo — candidati qui per partecipare.