Quanto si guadagna con gli affitti brevi nel 2026?

Quanto si guadagna con gli affitti brevi dipende da quattro numeri: la tariffa media a notte, le notti realmente vendute, i costi di gestione e l'aliquota che ti spetta. Il ricavo lordo è tariffa per notti vendute; il guadagno è ciò che resta dopo commissione del portale, costi fissi, costi per cambio ospite e imposta sostitutiva. Chi ti dà una cifra sola sta saltando tre passaggi su quattro.

Il motivo per cui in giro si leggono numeri così diversi è che quasi nessuno dichiara a quale riga del conto si riferisce. Un incasso di 30.000 euro l'anno può essere un ottimo risultato o una perdita secca: cambia tutto se l'immobile è di proprietà oppure preso in gestione con un canone da pagare dodici mesi su dodici, e se quella cifra è lorda o già al netto delle imposte.

• La tariffa media a notte, che decide il valore di ogni singola prenotazione.
• Le notti vendute, che sono sempre meno dei giorni disponibili in calendario.
• I costi, divisi fra quelli che paghi a casa vuota e quelli che scattano a ogni soggiorno.
• L'imposta sostitutiva, che si calcola sul lordo incassato e non sul margine.

Come si calcola il ricavo lordo di un affitto breve

Il ricavo lordo di un affitto breve si calcola moltiplicando la tariffa media a notte per le notti vendute nell'anno, mai per i 365 giorni di calendario. Vendere 210 notti a 90 euro significa incassare 18.900 euro lordi. Alla tariffa vanno sommate le altre somme che l'ospite paga davvero, a partire dal contributo per le pulizie, perché anche quelle entrano nel corrispettivo lordo.

Le notti vendute non sono un'ipotesi libera, perché il mercato ha una dimensione misurata. Secondo l'Istat, nel primo trimestre 2026 gli esercizi extra-alberghieri italiani, la voce che comprende gli alloggi privati affittati per brevi periodi a fini turistici, hanno registrato 6,9 milioni di arrivi e 25,3 milioni di presenze, in crescita del 14,7% sullo stesso trimestre del 2025 contro il +3,9% degli alberghi.

C'è un secondo dato che incide direttamente sui costi: la permanenza media nelle strutture ricettive italiane, sempre nel primo trimestre 2026, è stata di 3,12 notti. Più i soggiorni sono corti, più cambi ospite servono per riempire lo stesso numero di notti, e ogni cambio ospite porta con sé pulizia, biancheria e tempo di gestione.

Quanto si guadagna con gli affitti brevi al mese?

Quanto si guadagna con gli affitti brevi al mese non si ricava dividendo il totale annuo per dodici, perché la domanda è stagionale e i mesi non si somigliano. L'Istat rileva che nel primo trimestre 2026 il solo mese di marzo ha concentrato il 37,6% delle presenze del trimestre. La media mensile fa sembrare sostenibili mesi che in realtà chiudono sotto zero.

La conseguenza pratica riguarda la cassa, non la redditività. I costi fissi, cioè canone o rata, utenze, connessione, assicurazione e imposte locali, escono tutti i mesi con lo stesso importo; gli incassi no. Un'operazione che a fine anno è in utile può restare senza liquidità a febbraio, e chi non ha messo da parte il margine dei mesi pieni si trova a coprire la differenza di tasca propria.

• Calcola il margine mese per mese, non su base annua, e segna i mesi in rosso.
• Somma i costi fissi dei mesi deboli: è la riserva di cassa minima da accantonare.
• Verifica quante notti servono, in ciascun mese morto, per coprire almeno i costi fissi.
• Considera le leve di riempimento invernale prima di dare per perso il trimestre.

L'errore più comune su questo fronte è arrendersi al calendario invece di cambiare offerta, durata minima del soggiorno e tipo di ospite a cui ti rivolgi nei mesi morti. Soggiorni lunghi e clientela di lavoro pagano meno a notte, ma riempiono settimane che altrimenti resterebbero vuote: il tema è trattato nella guida su come riempire il calendario in bassa stagione.

Quali costi si tolgono dal lordo prima di parlare di guadagno?

Dal lordo si tolgono quattro famiglie di costi: la commissione del portale, i costi variabili legati a ogni soggiorno, i costi fissi annui e le imposte. Sul fronte commissioni, il centro assistenza di Airbnb indica un costo del servizio per host del 3% nella struttura a costi condivisi e del 15,5% in quella semplificata, dove la maggior parte degli host paga fra il 14% e il 16%.

Su Booking la commissione non è uguale per tutti. Nel provvedimento n. 31126 del 12 marzo 2024, caso A558, l'Autorità garante della concorrenza e del mercato descrive una commissione base del 15%, che sale al 18% per le strutture aderenti al programma Partner Preferiti e al 23% con Preferiti Plus, mentre altri programmi di visibilità arrivano fino al 30%.

• Costi fissi: canone o rata del mutuo, IMU dove dovuta, utenze, connessione, assicurazione, software di gestione.
• Costi per soggiorno: pulizia, biancheria e lavanderia, consumabili di cortesia, commissione del portale.
• Costi periodici: manutenzione ordinaria, piccole sostituzioni d'arredo, servizio fotografico quando l'annuncio invecchia.
• Costi nascosti: notti perse fra un'uscita e un'entrata, rimborsi, sconti applicati per evitare un buco in calendario.

Quanto pesano le tasse sul guadagno di un affitto breve?

Con l'opzione per la cedolare secca l'imposta sostitutiva è del 26%, ridotta al 21% per i redditi dei contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, individuata dal contribuente in dichiarazione. L'Agenzia delle Entrate precisa che l'aliquota si applica sull'intero importo del canone, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto nella tassazione ordinaria delle locazioni.

È qui che salta il conto di molti: la base imponibile è il lordo, non il margine. Quando il contratto prevede anche un corrispettivo forfettario per servizi accessori come pulizia e fornitura di biancheria, quell'importo entra nella base imponibile della cedolare. Restano fuori solo le spese sostenute direttamente dall'ospite o riaddebitate sulla base dei costi e dei consumi effettivi.

Chi affitta tramite un portale vede poi arrivare meno di quanto ha fatturato. Gli intermediari che incassano i corrispettivi applicano una ritenuta del 21% a titolo di acconto sui canoni lordi e la versano con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo. Non è un'imposta in più: è un anticipo che si scomputa in dichiarazione. Le regole e le differenze di aliquota sono spiegate nell'articolo dedicato alla cedolare secca al 26% nel 2026.

Qual è il margine dopo tasse e costi?

Il margine dopo tasse e costi è ciò che resta quando dal lordo hai tolto, in quest'ordine, la commissione del portale, i costi variabili per soggiorno, i costi fissi annui e l'imposta sostitutiva. È l'unico numero che conta davvero, e si ottiene solo scrivendo le sottrazioni una sotto l'altra. Saltarne una fa sembrare profittevole un'operazione che non lo è.

1. Parti dal lordo incassato: tariffe più contributo pulizie e altri corrispettivi pagati dall'ospite.
2. Togli la commissione del portale sulle prenotazioni arrivate da lì.
3. Togli i costi variabili moltiplicati per il numero di soggiorni, non per le notti.
4. Togli i costi fissi annui, quelli che paghi anche con l'immobile vuoto.
5. Calcola l'imposta sul lordo secondo l'aliquota che ti spetta e sottrai anche quella.

L'ordine non è un dettaglio formale. Se calcoli l'imposta sul margine invece che sul lordo, il risultato esce sistematicamente gonfiato, e più il tuo immobile ha costi alti più l'errore cresce. Su un lordo di 20.000 euro con 8.000 euro di costi, l'imposta al 21% si calcola sui 20.000, non sui 12.000 che ti restano in mano.

Come si calcola il guadagno netto per immobile affitto breve

Il guadagno netto per immobile affitto breve si calcola tenendo un conto separato per ogni unità, perché un portafoglio aggregato nasconde l'immobile che perde dietro a quello che tira. Per ciascuna unità servono quattro righe: lordo incassato, costi diretti, quota di costi comuni e imposta. La differenza è il netto di quell'immobile, ed è il numero su cui si decide se tenerlo o lasciarlo.

Un esempio numerico aiuta a vedere la meccanica, a patto di leggerlo per quello che è: un'ipotesi di lavoro, non una media di mercato. Su un lordo annuo di 20.000 euro, con 1.200 euro di commissioni di portale, 3.600 euro di pulizie e biancheria, 6.000 euro di costi fissi e imposta al 21% calcolata sul lordo, restano circa 5.000 euro netti.

Cambiando una sola variabile il quadro si ribalta. Con l'aliquota al 26%, perché quell'immobile non è l'unità scelta per la riduzione, l'imposta sale di 1.000 euro e il netto scende a circa 4.000. Per trasformare il netto in un indicatore confrontabile fra operazioni diverse serve rapportarlo al capitale investito: il metodo è nella guida su come calcolare il ROI di un immobile in affitto breve.

Quanto rende un bilocale su Airbnb?

Quanto rende un bilocale su Airbnb dipende dalla tariffa che riesce a spuntare e dalle notti che vende, non dai metri quadri. Un bilocale ospita in genere quattro persone contro le due di un monolocale, quindi accede a una fascia di tariffa più alta e a un pubblico più ampio, ma porta con sé costi di pulizia, biancheria e arredo superiori a ogni soggiorno.

La differenza si vede soprattutto nei mesi deboli. Il bilocale intercetta famiglie e piccoli gruppi, domanda concentrata nei fine settimana e nei periodi di vacanza; il monolocale vive anche di trasferte infrasettimanali. Se il tuo mercato è fatto di lavoratori in trasferta, un bilocale con tariffa più alta può vendere meno notti e chiudere l'anno dietro a un monolocale ben posizionato.

Il confronto corretto quindi non è fra tariffe ma fra margini netti annui a parità di capitale immobilizzato. Un bilocale che costa il 40% in più fra canone e arredo deve generare almeno il 40% di margine in più per essere la scelta migliore, e questo va verificato sui numeri della zona prima di firmare qualsiasi contratto.

Guadagno affitti brevi in città grandi vs città piccole: cosa cambia?

Nel confronto fra guadagno da affitti brevi in città grandi vs città piccole cambiano due cose insieme: nelle grandi città la tariffa media è più alta e la domanda dura tutto l'anno, nei centri minori la tariffa è più bassa ma lo sono anche canone e capitale d'ingresso. Il margine finale può essere simile, la rischiosità no.

Il volume complessivo dà la misura del mercato. Secondo Eurostat, nel 2025 in Italia sono state prenotate 139 milioni di notti tramite Airbnb, Booking ed Expedia: il terzo dato dell'Unione europea dopo Francia, con 213 milioni, e Spagna, con 189 milioni. È un mercato ampio, ma distribuito in modo molto diseguale fra destinazioni e mesi dell'anno.

Nei centri piccoli il rischio si concentra: poche settimane forti, un solo tipo di ospite, spesso un unico evento o una singola stagione che decide l'anno. Nelle città grandi il rischio è di segno opposto, cioè concorrenza alta e regolamenti locali più stringenti. I parametri per decidere sono raccolti nell'analisi su come scegliere la città per gli affitti brevi.

Quanti immobili servono per vivere di affitti brevi?

Non esiste un numero valido per tutti, ma dal 2026 esiste una soglia fiscale che cambia il conto. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che il regime delle locazioni brevi si applica solo destinando a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta, contro i quattro in vigore fino al 31 dicembre 2025. Oltre quella soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

La soglia arriva dall'articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che ha modificato il perimetro del regime previsto dall'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge n. 50/2017. Tradotto in pratica: chi punta a cinque o sei unità non sta più ragionando da privato che affitta, ma da impresa, con partita IVA, adempimenti e costi di struttura da mettere a budget.

Il calcolo onesto parte dal netto mensile di una singola unità e si moltiplica, sottraendo poi i costi che compaiono solo quando cresci. Se un immobile lascia 400 euro netti al mese, cinque immobili non fanno 2.000 euro di reddito disponibile: fanno 2.000 euro meno la struttura che serve per gestirli.

• Il netto reale per unità, misurato su almeno dodici mesi e non sulla stagione migliore.
• Il regime fiscale che scatta superando i due appartamenti, con i relativi costi.
• Il costo del tempo: oltre le due o tre unità serve una squadra, e la squadra si paga.
• La riserva di cassa per i mesi deboli, che cresce con il numero di immobili.

Domande frequenti

Quanto si guadagna in media con un affitto breve in Italia?

Nessuna fonte istituzionale pubblica una media di guadagno per alloggio. Eurostat conta le notti prenotate sui portali e l'Istat rileva arrivi e presenze nelle strutture ricettive, ma i redditi dei singoli host non vengono misurati. Ogni media che circola resta una stima di parte.

Devo dichiarare il reddito se il portale ha già trattenuto il 21%?

Sì. La ritenuta del 21% applicata dagli intermediari è a titolo di acconto, non d'imposta: l'imposta dovuta si liquida in dichiarazione e la ritenuta subita si scomputa. Se hai versato più del dovuto recuperi la differenza, altrimenti paghi a saldo.

Il contributo per le pulizie pagato dall'ospite è guadagno?

Solo in parte. Se il corrispettivo per i servizi accessori è forfettario, entra nella base imponibile della cedolare insieme al canone: lo tassi anche quando giri l'importo all'impresa di pulizie. Restano fuori solo le spese sostenute dall'ospite o riaddebitate sui costi effettivi.

Conviene di più Airbnb o Booking per il margine?

Dipende dalla struttura commissionale a cui accedi. Airbnb indica il 3% per host nella struttura a costi condivisi e il 15,5% in quella semplificata; su Booking l'AGCM ha rilevato una commissione base del 15% che sale con i programmi di visibilità.

Quanto guadagna chi gestisce immobili non di proprietà?

Il margine di chi subloca parte dallo stesso lordo ma sconta un canone da pagare dodici mesi su dodici, quindi soffre molto di più i mesi vuoti. L'Agenzia delle Entrate colloca quei ricavi fra i redditi diversi, con cedolare secca opzionale.

Fare questi conti prima di firmare è la differenza fra un'attività che regge e una che si scopre in perdita al secondo inverno. Se vuoi capire quali numeri tengono davvero nel tuo mercato, puoi candidarti al workshop di BnB Academy.